宅建虚偽表示と善意の第三者【2026年試験対策】

公開日: 2026年04月04日｜更新日: 2026年04月16日

宅建虚偽表示と善意の第三者【2026年試験対策】は、2026年04月16日時点で確認できる公開情報をもとに更新しています。

試験日程、申込要項、法改正、統計、講座料金、合格実績の定義は変わることがあるため、試験実施団体・官公庁・各サービスの公式サイトも必ず確認してください。

数値は最新公表値か、集計対象と公開日をあわせて確認する
口コミや比較情報は、料金・サポート範囲・返金条件まで見て判断する
法改正や受験要件は本文だけで完結せず、公式要項にも戻って確認する

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宅建試験の虚偽表示（通謀虚偽表示）とは、相手方と示し合わせてする嘘の意思表示です。当事者間では無効ですが、善意の第三者には無効を主張できません。この「善意の第三者保護」が出題の核心です。

## 宅建虚偽表示と善意の第三者の結論

虚偽表示は当事者間では無効。ただし善意の第三者（通謀を知らない）には無効を対抗できない。第三者の登記の有無は問わない（無過失も不要）。

公式情報源（2026年4月13日時点）

- RETIO（宅地建物取引士資格試験の公式情報）

- 法務省民法

## 宅建虚偽表示と善意の第三者が重要な理由

虚偽表示は心裡留保・錯誤・詐欺と並ぶ意思表示の4類型の一つ。「善意で足りるか、無過失も要るか」という問いが頻出で、虚偽表示は善意のみで保護されるという点が他との違いになります。

## 宅建虚偽表示と善意の第三者の理解ステップ

### ステップ1: 通謀虚偽表示の要件を押さえる

①相手方との合意のもと ②真意でない意思表示をする。例：債権者から財産を隠すために友人と示し合わせて仮装売買をする。

ステップ2: 善意の第三者保護の内容を理解する

民法94条2項：「善意の第三者に対抗できない」＝善意の第三者が現れると、当事者はその第三者に「この売買は無効だ」と主張できない。

ステップ3: 保護の要件を正確に覚える

虚偽表示：第三者は善意で足りる（無過失は不要、登記も不要）。心裡留保・詐欺：善意無過失が必要。この対比を表で整理すると過去問に対応しやすい。

## よくある誤答パターン

「善意無過失の第三者」と誤答する（虚偽表示は善意のみ）
「第三者は登記が必要」と誤答する（不要）
「当事者間も有効」と誤解する（当事者間は無効）

## 理解度チェックリスト

[ ] 虚偽表示の2要件（通謀＋真意でない）を言えるか
[ ] 善意の第三者保護：善意のみで足りることを確認したか
[ ] 登記の要否：虚偽表示は不要、物権変動は必要という区別ができるか
[ ] 心裡留保・詐欺との第三者保護の違いを整理したか

## よくある質問（FAQ）

### Q: 虚偽表示の第三者に転得者（さらに買った人）は含まれますか？

A: はい、転得者も第三者に含まれます。ただし転得者自身が善意であることが必要です。

Q: 虚偽表示を利用した債権者を害する行為は詐害行為になりますか？

A: なります。債権者は詐害行為取消権（民法424条）で取消しを求めることができます。

Q: 虚偽表示と心裡留保の違いは？

A: 虚偽表示は相手方との合意がある点が違います。心裡留保は一方的な嘘の意思表示です。

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